「頭金は２割が目安」という定説がある一方、住宅の広告などでは「頭金なしでもOK」という謳い文句もちらほら。

当然ながら、頭金が多いほどローンの借入額は少なく済み、利息もその分少なくなります。借入金はなるべく減らしたいけど手元のお金がごっそりなくなってしまうのもこわい…。

それでは頭金と借入額のベストバランスとはなんでしょうか。

｜そもそも頭金って？｜

「頭金が貯まるまではマイホームは買えない」というのは住宅購入を夢見るときに思い浮かぶハードルの一つ。「頭金はいくら必要なのか」「頭金なしで住宅ローンを借りるのは危険なのか」こうした疑問をなくすためにまずは頭金とは何かをもう一度抑えていきましょう。

頭金とは、購入価格からローンの借入額を差し引いたもの。

たとえば、２５００万円の一戸建てを２０００万円の住宅ローンを組んで購入する場合、５００万円が頭金となります。

購入にあたってローン以外の方法で用意するのが頭金です。

頭金が多いほど住宅ローンの借入額は少なくて済みます。当然、利息を含めた総支払額も少なくなります。

｜頭金は２割が目安？｜

住宅ローンのセオリーとして、「頭金は２割くらい用意しておくと安心」というフレーズを聞いたことはありませんか？

しかし実はこれ、根拠のない数字なのです。

かつては、住宅金融金庫などの金融機関において、物件価格の８割までなら比較的簡単にローンを組むことができました。ということから、「頭金は２割を用意すればマイホームが購入できる」と言われるようになりました。

住宅ローンをいくら借りられるかは金融機関、また住宅ローンの種類によっても異なります。現在では、頭金なしで物件価格の１００％を融資してくれる商品もあるほか、登記費用などの諸費用までも借りられるところもあります。

｜頭金ゼロ円からOKの落とし穴にご用心｜

住宅のチラシを眺めていると、「頭金ゼロ円からOK」「家賃並みの支払いでマイホームが買える！」というフレーズをよく見かけます。

頭金ゼロ円の物件なら、貯蓄がなくても買うことができる！と思う方がいるかもしれません。しかし、余裕のない状態で家を買うのは大きなリスクを伴います。

まず、気をつけなければいけないのが、住宅取得時には頭金のほかにも、諸費用が必要となるということです。

住宅ローンを組む時に支払う保証料・生命保険料、売買契約や住宅ローンの契約を結ぶときの印紙税、購入した土地や建物の登記免許税、不動産を取得したときにかかる不動産取得税など、物件価格や借入額にもよりますが、およそ１００～２００万円かかります。

最近では、諸費用まで借りられるローンもありますが、基本的には現金で準備するのが一般的です。この点からみても、貯蓄ゼロで住宅購入に踏み切るのは危険といえます。

次にローン返済におけるリスクを考えなければなりません。

頭金を全く払わなかった場合、月々のローン返済額は高くなります。

｜無理のない頭金を逆算！｜

ローンの借入額が増えれば、それだけ利息が増え、総支払額も高くなる、というのも心配のタネですね。

ただ、今は空前の低金利です。２００万円、３００万円とローン金額が増えたとしてもその利息分はそれほど高くはなりません。

むしろ、総支払額を抑えるために手持ちの資金を頭金として入れてしまったばかりに、我慢ばかりの生活になるのも本末転倒な話です。

そこで、低金利の今だからこそできる戦略として、養育費や車の購入費用、旅行など、他のお金がかかるイベントに備え、手元に余剰資金をもっておくという方法もあります。あえて多めに借りて、繰り上げ返済も行わず、無理のない金額で月々の返済を行っていくのです。

｜返済比率も家庭ごとにオリジナルであるべき｜

頭金と同様に、返済比率についても定説にとらわれないことが大事です。

返済比率とは、税込年収に対する住宅ローン返済額の割合を指します。

例えば、年収５００万円の方が、毎月１０万円、年間１２０万円の住宅ローンの支払いをすると、年収に対する返済額の割合は２４％になります。

注意しなければならないのが、「借りられる額」と実際に「返せる額」は異なります。無理のない返済比率に設定しないと、ローン返済に追われるようなことにもなりかねません。

たとえ年収が同じでも、家族構成、生活費、趣味や娯楽、子どもへの教育への考え方はご家庭によって異なります。

｜まとめ｜

不動産価格が上がり続けていた高度経済成長期では、「頭金は２割、返済率は２５％」というセオリーを守っていれば安心、どこでどんな物件を購入しても大きな損をすることはありませんでした。

しかし、そんな当時とはあらゆる状況が変わっています。

私たちの働き方もライフスタイルも多様化しています。それは不動産でも同じです。

資金計画を立てる際も、年収、月々の返済額といった目先のことだけに目を向けるのではなく、どんな働き方をしたいか、どんな暮らしをしたいかも含めて考えていく必要があります。